Immobile ad uso commerciale: il carattere abusivo del bene o la mancanza di titoli autorizzativi necessari per il suo utilizzo non incidono sulla validità del contratto d’affitto

A fronte della locazione di un immobile per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo del bene o la mancanza di titoli autorizzativi necessari per il suo utilizzo non incidono sulla validità del negozio né costituiscono vizi della cosa locata, ma possono configurare inadempimento del locatore solo qualora tale carattere abbia concretamente inciso su un profilo di interesse del conduttore, al quale spetta l’onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto, non potendosi prospettare un danno in re ipsa.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 32181 del 10 dicembre 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo ad un immobile in quel di Palermo.
In Appello viene osservato che l’immobile locato è stato utilizzato per un anno, fino a quando il contratto si è sciolto per mutuo consenso ed è intervenuta la restituzione del bene. Detto ciò, in relazione alla disposta risoluzione del contratto, i giudici di secondo grado osservano che il conduttore non ha provato, né chiaramente allegato, che le pretese carenze dell’immobile abbiano impedito o limitato il godimento del bene, sì che non è giustificato il mancato pagamento del canone di locazione.
Questa decisione viene contestata dal conduttore, il quale sostiene che in Appello sia stato commesso un errore grossolano, consistito nel ritenere che l’assenza del certificato di agibilità non costituisca vizio della cosa locata tale da influire sull’idoneità del bene all’uso pattuito.
Secondo il conduttore, invece, va tenuto presente che l’immobile dato in locazione non possedeva i requisiti tecnico-urbanistici necessari per la destinazione ad attività commerciale, data l’assenza del certificato di agibilità, e, quindi, le irregolarità edilizie presenti nell’immobile, taciute al momento della stipula del contratto e risultate di entità tale da non permettere la sanatoria, fondavano la responsabilità del locatore per l’impossibilità di esercizio dell’attività. Anche perché le irregolarità riscontrate erano tali che, se conosciute per tempo, avrebbero portato a non stipulare il contratto.
Questa visione viene respinta dai giudici di Cassazione, poiché, nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della res (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all’uso convenuto), dipendenti dalla situazione edilizia del bene, non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata, ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l’onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell’abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno in re ipsa.
In sostanza, in una situazione connotata dalla natura abusiva dell’immobile può individuarsi un eventuale inadempimento del locatore solo qualora tale carattere dell’immobile concesso in godimento abbia in qualche misura inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore, con la precisazione che, finché nessuna limitazione, contestazione o turbativa, nel godimento abbia condizionato la sfera del conduttore, spetta a quest’ultimo allegare e fornire la prova del concreto pregiudizio subito per effetto di tale particolare caratteristica giuridica del bene, dovendosi escludere l’inadempimento del locatore in ragione della mera circostanza, in sé, del carattere abusivo dell’immobile locato, non costituente, in quanto tale, un pregiudizio in re ipsa per il conduttore.
Nella vicenda in esame, però, non risulta, e non viene neppure chiaramente allegato dalla parte conduttrice, che le asserite carenze dell’immobile abbiano ridotto o menomato il godimento e la fruizione dell’immobile, con la conseguenza che nessun esonero dall’obbligo di pagamento integrale del canone locativo può essere delineato e ritenuto a favore della conduttrice. Difatti, dalla condizione dell’immobile non è derivato, per ciò solo, un pregiudizio all’interesse del conduttore, ossia la disponibilità del bene a fronte dell’obbligo di pagamento del canone.
Peraltro, vi è la possibilità di configurare il locatore come inadempiente solo se l’assenza di agibilità abbia in qualche misura inciso su un concreto profilo di interesse del conduttore.