Immobile in affitto: il diritto di riscatto è conseguenza della presunzione legale

Il diritto di riscatto, previsto per le locazioni ad uso abitativo, è conseguenza della prelazione legale, che può concorrere anche con la prelazione convenzionale, essendo compito del giudice di merito provvedere alla qualificazione della fattispecie concreta sulla base dei fatti complessivamente dedotti e tenuto conto delle parti processuali presenti in giudizio.
Questo il quadro tracciato dai giudici (ordinanza numero 2282 del 4 febbraio 2026 della Cassazione), i quali aggiungono, poi, che la dichiarazione di riscatto del conduttore, costituendo atto negoziale unilaterale a natura ricettizia, può essere validamente contenuta nell’atto introduttivo del giudizio e, purché pervenga al compratore entro il previsto termine semestrale previsto, è idonea ad evitare la decadenza, indipendentemente dalla successiva specificazione della natura della prelazione esercitata nel corso del processo.
Riflettori puntati, nella vicenda in esame, sul presunto diritto di riscatto di un immobile ad uso abitativo in quel di Firenze, diritto azionato dal conduttore nei confronti dell’acquirente dell’immobile nei confronti dell’originaria proprietaria ed alienante dello stesso immobile.
In appello viene riconosciuto il diritto di riscatto, esercitato in virtù di prelazione legale, in favore del conduttore. Inevitabili le obiezioni sollevate dall’acquirente dell’immobile, obiezioni, però, assolutamente inefficaci.
Respinta l’obiezione sollevata dall’acquirente, secondo cui il conduttore avrebbe esercitato il diritto di riscatto tardivamente. Ciò perché, in realtà, il conduttore, con la notifica dell’atto di citazione, ha manifestato nel termine prescritto di voler esercitare il riscatto dell’immobile. E la volontà così dichiarata deve già considerarsi idonea ad interrompere la decadenza prevista.
Trattasi, infatti, precisano i giudici, di dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, avente ad oggetto la volontà di riscattare l’immobile, che produce i suoi effetti indipendentemente dal successivo giudizio, con la conseguenza che, una volta accertato che l’intenzione di riscattare abbia raggiunto l’acquirente nel termine semestrale - come avvenuto nel caso di specie - al giudice non rimane altro che verificare l’esistenza dei presupposti per l’esercizio del diritto, altresì qualificando, secondo il suo prudente apprezzamento, la natura della prelazione esercitata.
Peraltro, premesso che la dichiarazione di riscatto è un atto negoziale unilaterale a natura ricettizia, essa produce effetti esclusivamente una volta pervenuta a conoscenza della controparte, il che non può che significare che il conduttore può manifestare la sua volontà di riscatto dell’immobile con un qualsiasi atto scritto.
Pertanto, la dichiarazione di riscatto del conduttore può essere anche contenuta nell’atto introduttivo di un giudizio, sia esso un ricorso o un atto di citazione, e tale atto, contenente la dichiarazione della volontà di riscattare, allorché raggiunga il compratore entro il termine di sei mesi, è idoneo ad evitare la decadenza.