Permuta su immobili: niente stipula se non si è proceduto al frazionamento dell’ipoteca

La normativa che vieta al notaio di procedere alla stipula dell’atto di compravendita se anteriormente o contestualmente non si sia proceduto al frazionamento dell’ipoteca gravante sull’immobile trova applicazione anche ai contratti di permuta che abbiano ad oggetto immobili da costruire, in quanto la finalità della norma è quella di tutelare l’acquirente dal rischio di veder sottoporre l’immobile acquistato a procedure esecutive per l’intero debito del costruttore, indipendentemente dalla circostanza che l’ipoteca sia stata concessa dallo stesso acquirente come terzo datore.
Questo il principio fissato dai giudici (sentenza numero 19109 dell’11 luglio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad un contratto di permuta, a mezzo di notaio, con cui un privato ha ceduto ad una società un terreno contro il trasferimento di due unità immobiliari di un edificio da costruire a cura della società.
Andando oltre la specifica vicenda, vengono richiamati il dettato normativo e la finalità della legge. In questa ottica, difatti, bisogna tenere presente che il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile. La chiara finalità della normativa risiede nel tutelare l’acquirente di immobili da costruire a fronte del rischio di inadempienze del costruttore venditore e del conseguente pericolo di veder sottoporre l’immobile acquistato a procedure di esecuzione immobiliare o concorsuali.
In generale, poi, l’obbligo imposto al notaio riguarda i casi di trasferimento di immobili da costruire, che sono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. In particolare, poi, la disposizione trova applicazione a tutti gli atti traslativi della proprietà immobiliare, sia con effetti immediati che differiti, posti in essere dal costruttore a favore di una persona fisica, aventi ad oggetto un immobile da costruire che sia gravato da ipoteca o pignoramento. Vi rientrano, pertanto, osservano i giudici, a pieno titolo anche i contratti di permuta che abbiano ad oggetto un bene da costruire, in cui l’acquisto si produce al momento in cui il bene viene ad esistenza.
Ragionando sulla specifica vicenda, il contratto di permuta stipulato dal notaio aveva ad oggetto un immobile futuro che sarebbe stato gravato dalla ipoteca concessa sul terreno destinato alla sua edificazione, in forza del contratto di finanziamento stipulato in pari data, ma precedentemente, come risulta dai numeri del repertorio notarile, dallo stesso notaio tra la società e l’istituto di credito. Pertanto, l’ipoteca si sarebbe estesa automaticamente, per il principio della accessione, sull’edificio quando esso fosse stato costruito e l’acquirente ne avesse acquistato, per la porzione convenuta, la proprietà. Di conseguenza, il contratto di permuta stipulato a cura del notaio richiedeva la suddivisione del finanziamento in quote a fini del frazionamento dell’ipoteca posta a garanzia dell’immobile, proprio al fine di scongiurare l’effetto pregiudizievole, che la norma in questione ha inteso evitare e che si è in concreto verificato, che l’acquirente delle due unità immobiliari oggetto di permuta si trovasse esposto alla garanzia reale per l’intero debito contratto dal costruttore.