‘Punito’ il venditore che omette al compratore la presenza di vincoli pubblicistici sull’immobile

A fronte di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, costituisce inadempimento grave, che legittima il recesso della parte promissaria acquirente, la condotta del promittente venditore che, pur essendo a conoscenza dell’esistenza di vincoli pubblicistici gravanti sull’immobile, ometta di comunicarli alla controparte e anzi garantisca espressamente l’assenza di vincoli, oneri o pregiudizi sul bene, atteso che tale vincolo, pur non impedendo la commerciabilità del bene, costituisce onere reale di natura pubblicistica che limita le facoltà normalmente connesse al diritto di proprietà.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (sentenza numero 11910 dell’11 luglio 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo ad un contratto preliminare immobiliare, contenzioso originato dal recesso esercitato dall’acquirente a fronte dell’inadempimento del venditore, risultando l’immobile, contrariamente dalle garanzie prestate, soggetto al vincolo storico e non in regola con la normativa edilizia, a causa della presenza di una tettoia abusiva.
In sostanza, è legittimo il recesso esercitato dall’acquirente, con conseguente condanna del venditore al pagamento della somma di 200mila euro, pari al doppio della caparra ricevuta in origine.
Decisiva la constatazione che l’immobile oggetto del compromesso è risultato effettivamente soggetto a vincolo storico e presentava, al momento della stipula del preliminare, una tettoia abusiva non sanabile. Così, il venditore si è reso inadempiente all’obbligo assunto in contratto per non avere informato la controparte della esistenza del vincolo, avendo anzi garantito espressamente l’assenza sul bene di vincoli o oneri pregiudizievoli.
A giustificare il recesso dal contratto poi anche l’osservazione che il vincolo storico sul bene costituiva un onere reale e, atteso il diritto di prelazione da parte dello Stato, precludeva la stipula del definitivo. Senza dimenticare, poi, che, a causa della presenza della tettoia abusiva, l’immobile non era suscettibile di essere venduto.
La responsabilità dell’inadempimento del contratto preliminare è quindi imputabile unicamente al venditore, il quale, pur essendo a conoscenza del vincolo sul bene, aveva colpevolmente omesso di informarne l’acquirente.